Kiralanan taşınmazın tahliyesi, kiracı ile kiraya veren arasındaki kira ilişkisinin sonlandırılmasını düzenleyen önemli bir hukuki süreçtir. Bu durum, genellikle kiracının kira sözleşmesini sonlandırma isteği veya mal sahibinin kiracıyı taşınmazdan çıkarma talebiyle başlar.
Mal sahibi tarafından tahliye isteği durumunda, bu isteğin geçerli nedenlere dayandırılması gerekir. Örneğin, kiracının kira bedelini düzenli olarak ödememesi, taşınmazı kiracının izinsiz olarak başkasına devretmesi veya kiracının taşınmazı kötüye kullanması gibi nedenler tahliye talebinin dayanağı olabilir.
1) Taşınmaza Mal Sahibinin Gereksinimi:
Kiraya veren, kiracının kiralanan taşınmazı kendi veya birinci derece kan hısımları (eş, çocuk, anne, baba) için zorunlu bir ihtiyaç nedeniyle kullanmak istediğinde, bu durumda kiracıyı tahliye edebilir. Ancak, bu tahliye nedeniyle kiracının mağduriyetini önlemek amacıyla bazı şartlar ve süreçler belirlenmiştir.
Öncelikle, Türk Borçlar Kanunu’na göre mal sahibi tahliye talebini noter aracılığıyla kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Bu bildirimde mal sahibinin tahliye nedeni, tahliye tarihine ilişkin bilgiler ve mal sahibinin bu taşınmaza ihtiyacını destekleyen deliller sunulmalıdır. Söz konusu bildiri Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen fesih dönemlerine uygun olarak gönderilmelidir. Aksi takdirde, dava sürecinde usulü aykırılık kabul edilir.
Kiracı, tahliye talebini kabul etmezse, bu durumda mal sahibi mahkemeye başvurabilir. Mahkeme, mal sahibinin ihtiyacını haklı gösteren delillere ve kiracının savunmasına dayanarak bir karar verir. Eğer mahkeme, mal sahibinin ihtiyacını haklı bulursa, kiracının tahliyesine ve mal sahibinin mülkiyetine iade edilmesine karar verir. Ancak, mahkeme kararına rağmen kiracının taşınmazı boşaltmaması durumunda, icra yoluyla tahliye işlemi gerçekleştirilir.
a) Yeni Malik Durumu
Kiralanan taşınmazı sonradan edinen yeni malik, satış işleminin ardından 1 ay içerisinde kiracıya noter aracılığıyla ihtarname göndererek, taşınmazı satın aldığını ve kanunun tanıdığı 6 aylık sürede taşınmazı tahliye etmesi gerektiğini bildirmelidir.
Buna ek olarak, yeni malik dilerse ihtiyaç sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
2) Kira Sözleşmesinin 10 Yıl Uzaması:
Türk Borçlar Kanunu’na göre konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla uzatılmış sayılır. Kiraya veren sözleşmenin süresinin bittiğine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Bunun istisnası sözleşmenin 10 yıl uzama durumu için düzenlenmiştir. Bu halde yani 10 yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren sözleşme süresinin bitiminden en az 3 ay önce noter aracılığıyla göndereceği ihtarname ile bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.
3) Taşınmazın Yeniden İnşası veya Esaslı Tadilatı:
Kanuna göre, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
4) Kiracı Tarafından Verilen Tahliye Taahhüdü:
Türk Borçlar Kanunu’nun 352.Maddesine göre, “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
Tahliye taahhütnamesi, kiracının konutu veya işyerini belirli bir tarihte terk edeceğini beyan ettiği ve icra edilebilir bir belge olarak kabul edilen bir dokümandır. Bu taahhütname, yazılı olarak hazırlanmalıdır. Bu durum tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için bir gerekliliktir. Aynı zamanda, herhangi bir koşula bağlı olmadan düzenlenmelidir. Son olarak, taahhütname kiracı tarafından imzalanmalıdır. Bu yazılı forma uyulmaması durumunda, mahkeme veya icra dairesi önünde sunulması geçersiz olacaktır.
5) Kira Bedelinin Ödenmemesi:
Kiracının kira borcunu ödememesi durumunda kira veren, Türk Hukuku’na göre belirli adımları izleyebilir. İlk olarak, kira veren kiracıya yazılı olarak borcun ödenmesi için noter aracılığıyla bir ihtarname göndermelidir. Bu ihtar, borcu belirleyen ve ödeme süresini belirleyen bilgileri içermelidir. Kiracı, bu ihtarnameye rağmen borcunu ödemezse, kira veren mahkemeye veya icraya başvurma hakkına sahiptir. Mahkeme, kiracının kira bedelini ödemediğine ve bu nedenle kiralanan taşınmazın tahliye edilmesine karar verebilir.
6) İki Haklı İhtar Gönderilmesi:
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, kiraya verenin kiracısının kira ödeme konusundaki ihlalleri üzerine kazandığı bir tahliye hakkını temsil eder. Bu hak, ev sahibinin yasal yollarla kullanarak tahliye davası açmasını gerektirir. Kiracının tahliye edilmesini sağlamak için, bu sürecin dikkatle takip edilmesi ve belirli koşulların karşılanması gerekmektedir.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için belirli şartlar bulunmaktadır. İlk olarak, haklı sebeplerin varlığı önemlidir. Bu, kiracının kira ödeme yükümlülüğünü yerine getirmediğine dair somut kanıtların olması gerektiği anlamına gelir. İkinci olarak, ihtarlar yazılı olarak yapılmalı ve bu ihtarlar aynı kira yılı içinde iki farklı aya ait olmalıdır. Ayrıca, tahliye davası, kira yılının sona ermesini takip eden en fazla bir ay içinde başlatılmalıdır.
İhtarname, kiracının kira ödemelerini geciktirdiği durumlarda geçerlidir. Ancak ihtarname kiracıya ulaşmadan önce kira borcu ödenirse, bu durumda ihtar geçersiz sayılır. Ayrıca, henüz ödeme zamanı gelmemiş olan kira bedeli için haklı bir ihtar gönderilemez.
Sonuç olarak, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye, kiracının kira ödeme ihlallerine karşı ev sahibinin yasal olarak izlediği bir süreci ifade eder. Bu sürecin başarıyla sonuçlanabilmesi için belirtilen şartlara özenle uyulmalıdır.
7) Kiracının Ve/Veya Eşinin Aynı Belediye Sınırları İçerisinde Taşınmazının Bulunması:
Kiraya veren, kira sözleşmesi kurulurken kiracının aynı ilçede bir konutu olduğunu biliyorsa, bu durumda bu maddeye dayalı olarak dava açma hakkına sahip olmayacaktır. Benzer şekilde, eşlerin ayrı yaşadığı durumda diğer eş, aynı ilçe belediyesi sınırları içinde konut sahibi ise veya sözleşme başlangıcında böyle bir durum varsa, bu kurala dayalı tahliye davası açılamaz.
Bu hüküm, kira sözleşmelerinin sona erme sebeplerinden farklı olarak sadece konut kiralarına özgüdür. İşyeri kiralarında bu hüküm uygulanmaz, çünkü bu hüküm, aslında kiracının barınma ihtiyacını karşılamayı ve açıkta kalmamayı amaçlamaktadır.
Kiracı ve eşine ait bir konutta üçüncü bir kişinin intifa hakkı, oturma hakkı veya üst hakkı varsa, kiracı ve eşi, sahip olsalar bile bu konutta ikamet etme hakkına sahip olamazlar, bu nedenle bu hüküm uygulanamaz.
Diğer sona erme hallerinde olduğu gibi, burada da kiraya veren, sona erme hakkını dava yoluyla kullanmak zorundadır. Dava kiraya veren tarafından açılır. Birden fazla kiraya veren varsa, dava açılabilmesi için paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğuyla ve elbirliği mülkiyette oybirliğiyle davaya karar verilmesi gerekir. Bu koşullar sağlanmadan dava açılırsa, dava reddedilmez, ancak diğer kiraya verenlerin muvafakati alınması için süre verilir. Dava, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.
8) Kira Sözleşmesine Aykırılık:
Kiracı, özenli kullanım ve komşulara saygı gösterme yükümlülüğünü ihlal ettiği durumda, kiraya veren 30 günlük bir süre vererek bu aykırılığın düzeltilmesini talep edebilir. Ancak, kiracı bu talebe itiraz ederse veya hasar kalıcı ise, kiraya veren aynı süre içinde kiracının mülkü boşaltmasını talep edebilir. Bu talep, yazılı bir ihtarla belgelenmelidir. Konut ve çatılı iş yerleri dışındaki kiralamalarda, kiraya veren herhangi bir yazılı ihtar olmaksızın sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kiracının kasıtlı olarak mülke ciddi zarar verdiği durumda ve bu nedenle 30 günlük sürenin gereksiz olduğu anlaşılırsa, kiraya veren yazılı bir bildirimi takiben derhal sözleşmeyi sona erdirebilir.
Ayrıca, kiracının uyumsuz davranışlarından rahatsızlık duyan diğer kişilerin veya çevredeki kişilerin bu davranışlara dair kanıtlar elde ettiği durumda, kiraya veren bu durumu bildirimden hemen sonra aykırılık nedeniyle kira sözleşmesini sonlandırabilir.
Kiracı, kendisine verilen ihtara rağmen davranışlarını sürdürüyor, mülke zarar veriyor, çevre sakinlerini rahatsız ediyor veya taşınmaza kasıtlı zararlar veriyorsa, kira sözleşmesinin sona erdirilmesinin yanı sıra tazminat davası da açabilir.
Sonuç olarak, kiralanan taşınmazın tahliyesi sırasında tarafların haklarını ve yükümlülüklerini doğru değerlendirmek önemlidir. Taraflar arasındaki uyuşmazlık diğer yollarla çözülemediği durumda mahkemeye yoluna gidilir. Kiralanan taşınmazın tahliyesi süreci, yasal düzenlemelere ve sözleşme şartlarına bağlı olarak değişebilir ve profesyonel hukuki danışmanlık almak bu süreci daha sorunsuz hale getirebilir
Comments