6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Madde 303’de adi kiralar uyarınca yan giderlere kimin katlanacağı hüküm altına alınmıştır. Buna göre;
“Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.”
Ancak konut ve çatılı iş yeri kiraları bakımından farklılıklar söz konusudur.
YAN GİDERLERE KİM KATLANACAK?
TBK m. 303 uyarınca adi kiralarda kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür. Bu durumun aksi sözleşmede kararlaştırılabilir.
TBK m.314 uyarınca adi kiralarda kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. Bu düzenlemeyle madde 303’teki düzenlemem emredici bir hüküm olmadığını ve sözleşmeyle tarafların bunun aksini kararlaştırabileceğini görüyoruz.
TBK m.317 hükmüne göre, adi kiralarda kiracı kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel âdete de bakılır.
Konut ve çatılı iş yeri kiraları TBK m.341’de düzenlenmiştir. Buna göre kiracı, sözleşmesinde aksi öngörülmemişse veya aksine bir yerel adet yoksa ortak ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür. Devam eden maddelerle kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği düzenlenmiştir.
NELER YAN GİDER SAYILIR?
Bir giderin yan gider yani aidat olarak kabul edilebilmesi için iki tane kriteri sağlaması gerekmektedir.
· Kullanımla doğrudan ilgili olmak:
Yapılan giderin kiralanan şeyin kullanımıyla doğrudan ilgili olması gerekmektedir. Örneğin, alışveriş merkezlerinde yapılan reklam giderleri yan gider sayılmaz. Kullanımı doğrudan ilgilendiren giderlere örnek olarak şunlar verilebilir: ortak alan bahçe bakım gideri, merkezi ısıtma yakıt gideri, ortak alan aydınlatma ve temizlik gideri, güvenlik hizmetlerine ilişkin giderler.
Ancak kullanımla ilgili olmayın kiralanan şeyin kendisiyle ilgili olan giderler yan gider kabul edilmez. Örneğin ortak anten kurulumu, kamera sisteminin kurulması, asansör yapılması, site etrafının tel ile çevrilmesi. Bu durumlarda sıfırdan bir durum kurulduğundan dolayı ve bunların kullanımdan kaynaklanan bir gider olmamasından dolayı yan gider sayılmayacaktır.
· Üçüncü kişi veya kiraya veren tarafından yapılması:
Yapılan yan gider kiraya veren veya üçüncü bir kişice yapılmalıdır. Kiracı tarafından yapılan giderler yan gider kapsamında değildir.
Havuz bakım giderleri, güvenlik görevlisi, bahçıvan, apartman görevlisi maaşları da TBK m.341 kapsamındadır. Dolayısıyla kiracının sorumluluğundadır.
Merkezi sistemlerin benimsendiği taşınmazlarda elektrik, su, doğalgaz vb. hizmetler bakımından kiracılarca hizmet sağlayıcı şirketlerle iki taraflı yapılan bir abonelik sözleşmesi olmaması nedeniyle yan gider kapsamındadır.
NELER YAN GİDER SAYILMAZ?
1. Kullanımla ilgili olmayan giderler
2. Isıtma, aydınlatma, su parası gibi giderler – Hizmet sağlayıcı şirketle yapılan abonelik sözleşmesi zaten kiracı tarafından akdedilmektedir.. Dolayısıyla bu gider zaten kiracının ödeme yükümlülüğü altındadır.
3. Tamir masrafları – Örneğin binanın çatısının akması yan gider değildir. Ayıptan doğan sorumluluk söz konusu olacaktır.
4. Temizlik ve bakım – Temizlik ve bakıma ilişkin giderler sözleşmeden doğan borç kapsamında olacağından ve hâlihazırda TBK m.317’de düzenlenen ; “Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel âdete de bakılır.” Hükmü gereği kiracının yükümlülüğü altındadır.
Sonuç olarak, adi kiralar bakımından kiraya veren yan giderlerden sorumluyken, konut ve çatılı iş yeri kiraları bakımından kiracılar sorumludur.
Commenti